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FAQ

모기지

QPMI 가 뭔가요?

PMI 는 Private Mortgage Insurance 로 사립 보험회사가 conventional

주택융자에 대한 보험을 듭니다. PMI 는 홈오너가 모기지를 못 낼 경우

lender 를 보호합니다.

PMI 를 내야한다면 모기지 한 부분으로 포함이 되며 에쿼티로 쌓이지 않습니다.

주택융자 lender 는 borrower에게 20% 다운페이를 하지 못 할 때 PMI 를

필요로하며 borrower 는 20% 다운페이를 안 하고 집을 살 수 있고 lender 는

미래 모기지 미납금로 보호를 받습니다.

PMI에는 어떤 종류가 있나요?

크게 2가지의 모기지 보험이 있습니다. FHA 융자과 같이 정부에서 택하는

보험과 (MIP, Mortgage Insurance Premium) Conventional 융자에

필요로하는 PMI, Private Mortgage Insurance).

FHA와 VA 에서 필요로 하는 MIP 는 PMI 와 내부적으로 다르게 관리가 되며

MIP 만의 방법을 따릅니다. 어떤 종류에 융자를 택하느냐에 따라

다른 종류의 PMI 혹은 MIP 가 적용이 됩니다.

누가 PMI 를 내나요?

Conventional 융자의 경우, 다운페이가 주택금액의 20%보다 적을 경우,

borrower 가 PMI 를 지불하게 됩니다. 집의 LTV, Loan-to-Value,

가 80%에 이를 경우 borrower 는 PMI 를 그만 낼 수 있습니다.

예를 들어 집 값이 $500,000에 다운페이를 10%, $50,000를 했을 경우,

현재 LTV 는 $450,000 나누기 $500,000 가 됩니다. 계속 모기지를

지불하면서 LTV 는 내려 갑니다.

하지만 FHA 와 VA 같이 정부융자는 LTV 와 상관없이 MIP 를 필요로합니다.

모기지 보험은 얼마정도 하나요?

Conventional 융자 같은 경우 다운페이가 적고 크레딧 점수에 따라 보험비는

더욱 비싸집니다. 평균 융자금액 $100,000 당 $30 에서 $70 정도이며

융자금액이 $500,000 일 경우, 모기지 보험비는 $150~$350 정도

예상할 수 있습니다.

FHA 융자 같은 경우, UFMIP, Up-Front Mortgage Insurance Premium,

융자시 일시불로 내는 보험과 더불어 다달이 내는 연 보험 프리미엄을 냅니다.

이는 융자 금액과 LTV 에 따라 보험비가 조정이 됩니다.

PMI 보험비는 언제 내야하나요?

월 모기지 보험비는 모기지 페이먼트과 함께 표기가 되어 지불하게 됩니다.

하지만 lender 에서 별도로 일시불로 낼지 혹은 융자금액에 포함시켜

지불을 할지에 대한 옵션이 주어지기도 합니다.

왜 PMI 가 필요한가요?

PMI 는 20% 다운페이가 불가능한 borrower 가 혹시라도 있을 미납금에

대한 lender 의 안전장치입니다. Borrower 가 모기지를 못 감당 할 경우,

lender 는 PMI 를 통해 모기지 금액을 받게 됩니다. Borrower 가 계속

모기지를 못 낼 경우 크레딧 점수에 타격이 가게되며 계속 미납이 될 경우

집은 압류, foreclosure, 가 될 수 있습니다.

추가 문의 및 자세한 무료 전화상담은 아래 연락처로 연락 부탁드립니다.

714-615-1125 James Kim, Senior Loan Consultant

714-356-5535 Steve Kim, Senior Loan Consultant

714-726-2386 Eddie Song, Senior Loan Consultant

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https://compassfundingus.com/what-is-pmi

모기지

Q모기지는 어떻게 받고 lender 들은 borrower 의 무엇을 보나요?

꿈 꿔왔던 주택구매를 위해 모기지를 받을 때 borrower 는 lender 에게
각종 서류를 제출합니다.

제출 된 서류들 중 lender 는 borrower 가 융자를 잘 갚을 수 있는지
계산하고 융자를 승인합니다.

여기서 융자가 나오기 까지 lender 는 borrower 의 위험부담 수치를 계산합니다.
그 중 아래 3 가지의 요소를 세심히 검토합니다.

1. 빚:수입 비율, Debt-to-Income Ratio: Lender 는 DTI,
Debt-to-Income 비율로 borrower 의 현 수입으로 새로운 모기지와 보유 중인
부채를 갚을 수 있을지 계산합니다. DTI 비율은 낮아야 좋은 수치이며
그만큼 lender 에서 생각하는 융자 위험부담 수치가 내려가 이를 더 선호 합니다.

Lender 에서 borrower의 수입 측정은

- 최근 1달 pay stub
- 최근 2년치 W2
- 최근 2년치 개인 세금보고 (1040)

자영업자인 경우,

- 1달 최근 pay stub (회사에서 월급을 따로 받을 경우)
- 최근 2년치 W2 (회사에서 월급을 따로 받을 경우)
- 최근 2년치 개인과 회사 세금보고 (1040 & 1120/1065)
- YTD, Year-to-Date Profit & Loss

로 계산되며 융자상품에 따라 DTI 비율 43% 에서 65% 까지 허락이 됩니다.
가능한 융자상품과 자세한 DTI 안내는 론오피서를 통해 상담 받아보시기 바랍니다.

채무 (빚, debt) 부분은 lender에 융자 신청시 제출된 크레딧 리포트에 나온
총 월 빚 페이먼트와 새로운 모기지 월 페이먼트가 합산이 되어 계산됩니다.

2. 크레딧: Lender 는 borrower 의 신용지수를 3개 크레딧 단체에서
(Equifax, TransUnion, and Experian) 측정합니다. Lender 에서 조회 된
크레딧 리포트만 인정되며 3개 점수의 중간 점수로 융자에 접수됩니다.
크레딧 점수가 높으면 더 낮은 이자율로 선택할 수 있는 혜택이 있습니다.
크레딧 리포트 상 문제점이 있어 크레딧 점수가 낮게 나올 경우,
크레딧 내역을 바로 잡고 융자 진행이 되어야 수월하게 융자가 마무리 될 수 있습니다.

3. 다운페이 & 리저브(비축 자금): Lender에서 borrower가 얼마나 다운페이를
하는지와 주택융자 후 충분한 리저브 (reserve), 비축 자금이 있는지를 고려합니다.
어떤 lender 들은 적은 다운페이를 허용할 때가 있고 어떤 융자 프로그램은 융자 후
리저브 금액이 없어도 되는 프로그램도 있습니다.

주택융자 받기 전 꼭 알아야 할 사항

모기지를 계획하는 것은 다운페이를 준비하는 것 같이 단순하지 않습니다.
주택구매의 cash-to-close 를 위해서 아래의 3가지의 사항을 계획하셔야 합니다.

1. 다운페이: 현재 미군이거나 예전에 미국 군대를 다녀왔다면
주택융자시 $0 다운페이가 가능합니다. Conventional 융자는 최저 3% 까지
다운페이가 가능하며 FHA 융자는 최저 3.5% 까지 다운페이가 가능합니다.
20% 이하 다운페이 시 모기지 보험비를 별도로 지불하게 됩니다.

2. 일시불 closing cost: 융자를 진행하면서 꼭 필요한 비용이며 lender fee,
주택 감정비용, 타이틀 보험, 그리고 transaction settlement 비용등,
주택을 구매하면서 들어가는 비용들입니다.

3. 클로징에 Pre-paid costs: 주택구매시 seller 에서 buyer 에게 넘어가는 기간에
융자의 prorated 이자와 주택세금 기간을 계산하여 차액을 지불을 합니다.
주택보험도 융자가 마칠 때 borrower 는 이미 주택의 1년 보험을 든 상태여야 합니다.

모기지 예산잡기

주택소유자의 예산으로 모기지 금액만 잡아야하는 것이 아닙니다.
주택의 세금, 주택 보험비, 20% 미만의 다운페이를 했다면 모기지 보험비도
생각해야 합니다.

콘도와 같이 HOA 비용이 매월 들어간다면 HOA 비용과 다른 유지비도 추가하셔야 합니다.

주택융자 프로세싱에 대비

다운페이 비용과 cash to close 비용을 미리 준비하시고
혹 gift fund 가 있을 경우 이 사항을 lender 에게 미리 알려주시기 바랍니다.

크레딧 조회시 리포트에 잘못 된 정보나 고쳐야할 부분이 있다면
이 부분을 미리 고쳐야 융자진행시 지장을 안 줍니다. 높은 크레딧 점수를 위해
크레딧 잔고를 30% 이하로 낮추시기 바랍니다.

추가 문의 및 자세한 무료 전화상담은 아래 연락처로 연락 부탁드립니다.

714-615-1125 James Kim, Senior Loan Consultant

714-356-5535 Steve Kim, Senior Loan Consultant

714-726-2386 Eddie Song, Senior Loan Consultant

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