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제목 내 집 마련 10 단계 75.--.245.169 2022-03-31 (15:38:31)

주택 구매 계획시  숙지해야  사항들이 있습니다

평균적으로 집을 구입하는 과정은  6개월이 걸립니다

여기에는  5개월의 주택 쇼핑과 30 ~ 45일의 주택융자가 소요됩니다

집을 구입하는 과정에는 단순히 집을 둘러보는  이상이 포함됩니다

크레딧  재정을 검토하고적합한 부동산 에이전트를 찾고주택 오퍼를 넣고 협상을 하고

주택 점검을 받고이사를 준비하고 집의 주택 융자와 기록을 마쳐야 합니다.

아래 기본적인 질문들로  집마련을  구체적으로 준비하시기 바랍니다.


  • 내가   있는 집은 얼마나 될까?
  • 주택 융자를 신청해야할까?
  • 다운페이는 얼마까지   있을까?
  • 내가 원하는 지역/동네에 집을   있을까?
  • 지역/동네에 가치가 떨어지고 있나올라가고 있나?
  • 통근은 얼마나 멀까?
  • 학군은 어떤가?


 질문들에 대한 답을 모두 하였다면 주택 쇼핑을 시작할  있습니다.

다음은 집을 구입할  알아야  가장 중요한 10 단계입니다.

 

1단계크레딧 점수 확인

 

Lender  주택 구매자의 크레딧 점수를 확인하도록 허용하기 전에 

크레딧 리포트를 철저히 검토하기를 권장합니다.

 

크레딧 리포트란 무엇인가요

 

크레딧 리포트는 TransUnion, Equifax,  Experian   기관에서 크레딧 정보를 제공합니다

FICO 점수와 Vantage 점수를 모두 계산하는  사용되는 리포트 입니다

적어도 1년에   개의 보고 기관에서 무료 크레딧 리포트를 받을  있습니다

 크레딧 리포트에 오류를 발견하면 모기지 융자를 신청하기 전에 해결할  있도록 

즉시 바로 잡고 가야합니다.


FICO 점수는 무엇인가요?

 

FICO 점수는 lender  주택 구매자의 신용도를 평가하는  사용하는 점수입니다

이것은 Fair Isaac & Co.에서 계산하며 범위는 350 에서 850 입니다

Lender 에서 융자 진행시 3 기관의 크레딧 점수에서 중간 점수가 사용 됩니다.

 

Vantage 점수는 무엇인가요?

 

Vantage 점수는 시중에 나온 크레딧 확인 웹사이트에서 크레딧 점수를 확인할  

표시되는 크레딧 점수입니다. Vantage 점수는 FICO 점수와 다를  있으며 lender  

신용도를 평가하기 위해 Vantage 점수를 사용하지 않습니다.

 

크레딧 점수가 높을수록 받을 모기지 이자율이 낮아집니다

일반적으로 크레딧 점수가 720 이상이면 기존 주택 융자에 대해 좋은 이자율을 얻을  있지만 

lender 마다 기준이 조금 다를  있기 때문에 주택 융자 진행시 론오피서와 상의하시기 바랍니다

FHA 융자의 경우 일반적으로 크레딧 점수가 580 이상이어야 주택 융자 승인을 받을  있습니다.

 

주택 융자 신청하기 전에 크레딧 점수를 높이려는 경우 크레딧 점수에 영향을 주는 

아래 요소를 이해하고 개선해야 합니다.


  • 페이먼트 내역
  •  부채 금액
  • 크레딧 기록의 길이
  •  크레딧 내용
  • 크레딧의 종류


2단계  있는 집이 얼마인지 파악

 

주택 구매자의 주택 가격대는 집의 크기위치  편의시설을 결정합니다

다음은 고려해야  위시리스트 항목의  가지 예입니다.


  • 침실과 욕실의 
  • 건물의 크기
  • 외부공간의 크기
  • 선호 지역/위치
  • 주택의 종류
  • 주택 구조기능  마감
  • 학군
  • 통근 거리


대략적인 예산을 염두에  후에는 집에  있어야  사항들에 대한 목록을 만들면 

주택 쇼핑이 수월해질  있습니다.

 

3단계부동산 에이전트 찾기

 

주택 구매 과정을 안내해  전문 부동산 에이전트를 곁에 두는 것은  도움이 됩니다

일반적으로 주택 판매자는 주택 구매자의 에이전트 수수료를 지불하므로 

부동산 에이전트를 사용하는 것이 주택 구매자에게 효율적인 옵션입니다.


주택 구매자 부동산 에이전트는 다음과 같은 부분에 도움을 줍니다.


  • 현재 부동산 시장 파악: 주택 가치 동향동네의 새로운 개발사항주택 구매자의 수요  시장의 전반적인 상태를 식별합니다.
  • 오퍼 금액: 주택의 가치를 결정하고 경쟁력 있는 초기 오퍼 금액을 권장합니다.
  • 주택 판매자/에이전트와 협상 낮은 금액을 주장할 때와 컨틴전시  건물 수리를 협상하는 방법을 알고 있습니다.
  • 현지정보이웃  지역 학교에 대한 정보가 있습니다.
  • 전문가/전문단체 추천신뢰할  있는 lender, 변호사, contractor 또는 기타 서비스 공급업체에 대한 추천을 제공합니다.
  • 편리작은 오류 처리  클로징 일정을 준수하며 서류 작업을 감독하여 주택 구매 프로세스를 쉽게 만듭니다.


4단계: Pre-approved 받기

 

현금으로 집을 구입하지 않는  lender  pre-approved  받음으로 

주택 구입 예산에 대한 승인을 받게 됩니다. Pre-approved  받기 위해 lender  

주택 구매자의 다음 부분을 검토하여 DTI  계산하고 전반적인 재정 상태를 평가합니다.


  • 수입 서류 (W2, 1099, 임대 소득세금보고)
  • 재산 서류 (은행 명세서, IRA 명세서)
  • 부채 서류 (크레딧 리포트학자금 대출모기지와 같은 월별 비용 포함)
  • 파산  압류에 관한 기록
  • 현재 임대료자녀 양육비위자료 


Pre-approved  받으면 pre-approved 편지를 받게 됩니다주택 융자가 

얼마나 가능한지 공식적으로 알려줄 뿐만 아니라 차후 주택 오퍼를 넣을  유용합니다

Pre-approved 편지는 주택 판매자가 주택 구매에 대해 진지하게 생각하고 있음을 보여줍니다

 

 pre-approved 편지를 받은 lender 에서 주택 융자를 진행해야한다는 의무는 없습니다

주택 모기지 융자를 실제로 신청하기 전에 이자율과 수수료를 비교할  있도록 

여러 lender 들로부터 견적을 받는 것을 권장합니다.

 

주택 구매자의 부채  소득 비율 (DTI, Debt-to-Income ratio)  클로징 전에 다시 검토가 됩니다

융자 기간 동안 새로운 빚을 내면 DTI 수치가 올라가기 때문에 주택 융자승인이 

거절 당할  있기 때문에 융자 신청시 상태를 유지하기를 권장합니다.

 

5단계 찾기

 

인터넷으로 어떤 집들이 마음에 드는지 쇼핑을 하는 것은 주택 구매 과정을 시작하는 좋은 방법입니다

주택 쇼핑이 계속됨에 따라 주택 구매자의 기준을 조정   융통성이 필요합니다

예를 들어원하는 지역으로 이사 하기위해 기존 계획하였던 침실의 갯수 하나를 줄이는  같은 

결정이 필요할 때가 있습니다인터넷 주택 쇼핑시 검색옵션을 조금씩 수정함에 따라 

어떤 다른 주택들이 구매 가능한지 확인하시기 바랍니다.

 

주택건물을   어떤 부분을 확인해하나요?

 

주택들을 직접 방문하기 시작하면 건물의 상태를 고려하시기 바랍니다

건물 상태에 따라 오퍼를 넣기로 결정하였을  협상을  아이디어를 얻을  있습니다

궁극적으로 주택 점검 보고서 (inspection)  통해 주택의 품질과 상태에 대한 내용을 

검토하겠지만 주택을 직접 방문하였을  다음 사항에 주의하시기 바랍니다.

 

 

  • 건물의 구조적 결함  균열
  • 수압 (수도꼭지  샤워 헤드 켜기)
  • 전기 문제 (전등 스위치 켜기)
  • 문과 창문의 기능성과 보온성
  • 지붕  외관 상태
  • 이웃 또는 교통 소음


6단계오퍼 넣기

 

희망하던 주택을 찾았다면 부동산 에이전트가 제공한 비교 시장 분석 (CMA, Comparative Market Analysis)  

기반으로 오퍼를 넣습니다. CMA  동일한 지역에서 최근 판매된 비교 가능한 주택의 시장 가치를 계산한 것입니다.

CMA  기반으로 부동산 에이전트는 공정한 오퍼 가격을 결정하고 협상을 위한 여부를 결정하는  도움을 줍니다

이는 당시 부동산 시장의 상태에 따라 다르게 반영이 됩니다.

CMA 외에도 아래 사항들을 고려하여 올바른 오퍼를 넣으시기 바랍니다.

 

공개사항 (Disclosures): 공개사항은 주택의 구조적 문제퍼밋없이 진행한 수리 혹은 개선 작업

자연 재해  홍수 위험과 관련된 내용입니다대부분의 주에서는 주택 판매자가 disclosures 문서를 

제공하도록 요구하므로 에이전트가 이를 요청해야 합니다.

 

클로징 일정: 모기지 융자로 주택을 구입할  계약이 체결된  주택 융자의 클로징 기간은 

30 ~ 45  예상  소요됩니다오퍼를 제출할  이사 일정에 맞춰  늦은 클로징 날짜를 요청할  있지만 

주택 판매자가  요청을 반박할  있습니다.

 

컨틴전시 (Contingency): 컨틴전시는 주택 판매를 진행하기 위해 발생하는 조건에 대한 주택 판매자와 

주택 구매자 또는 lender  주택 구매자 간의 합의입니다컨틴전시 조건을 걸음으로 계약 취소시 

주택 구매자는 EMD (Earnest Money Deposit)  다시 돌려 받을  있습니다

하지만 컨틴전시 리무브 (contingency remove)  주택 구매자가 주택을 구매하겠다는 확실한 단계이며 

컨틴전시 리무브가   주택 계약이 파괴거나 문제가 생기면 주택 구매자가 모든 책임을 지게 됩니다

주택 구매자일 경우 컨틴전시 조건을 걸어  주택 계약이 파괴될 경우 EMD  

다시 돌려 받을  있기를 바랍니다.

 

EMD, Earnest Money Deposit: EMD  주택 구입에 대해 진지하다는 것을 보여주기 위해 

오퍼를   내놓는 비용입니다클로징시 EMD 금액은 디파짓의 일부가 됩니다

주택 구매를 컨틴전시 리무브  계약을 취소하면 EMD  잃게 됩니다.

 

7단계주택 점검 일정 잡기 (Home Inspection)

 

일반적으로 주택 점검은 계약서에 서명한  일주일 이내에 예정일이 잡힙니다

집의 자세한 부분까지  이해할  있는 좋은 방법이므로 주택 구매자께서 

주택 점검에 직접 참석하는 것이 좋습니다

공식 주택 점검 보고서를 받은  부동산 에이전트와 결과를 논의하고 주택 판매자에게 

어떻게 대응할지 결정합니다주택의 점검  주요 문제가 발견된 경우 협상을 재개하여 

클로즈 전에 주택 판매자가 문제를 해결하기 위해 비용을 지불하도록 요청하거나 

혹은 클로즈  주택 구매자가 해결할  있도록 주택 판매자가 크레딧을 제공할  있습니다.

 

8단계주택 융자

 

Pre-approved  받았더라도 공식적으로 주택 융사 신청서를 제출하려면  가지 추가 단계를 거쳐야 합니다

아래 모든 단계들이 확인되고 완료하면 lender 에서 주택 구매에 대한 융자 승인했음을 

의미하는 "Clear to Close" 받습니다.

 

주택 융자 신청서

 

Pre-approved  받은 lender 에서 공식적으로 주택 융자를 진행한다면 신청에 필요한 일부 문서가 

이미 있지만 재정에 관련  서류는 업데이트가 필요합니다 과정에서 가장 중요한 것은 

lender  요청에 주택 구매자는 신속하게 응답하는 것입니다예를 들어, lender  W2  요청하는 경우

융자 클로징이 지연되지 않도록 즉시 보내시기 바랍니다 다른 lender 에서 주택 융자를 진행하기로 

결정한 경우, lender 에서 신청서를 완료하는  필요한 문서 목록을 알려줄 것입니다.

 

주택 감정

 

Lender  주택감정사를 고용하여 주택 감정을 진행합니다부동산 에이전트는 

주택 판매자의 에이전트와 주택 감정사와 협력하여 주택 감정 일정을 정합니다

주택 감정이 완료된  주택 구매자는 주택 감정 보고서 사본을 받게 되므로 주택의 감정  

시장 가치를 확인하고 감정에 사용된 구성 요소를 확인할  있습니다.

 

감정가가 오퍼 가격과 일치하는 경우융자 클로즈를 진행할  있습니다.

감정가가 오퍼 가격보다 높을 경우: 융자 클로즈를 진행할  있으며 주택 시장 가치보다 

저렴하게 구매를 하는 것입니다.

감정가가 오퍼 가격보다 낮은 경우: Lender 에서 융자승인을  하며 주택 감정가와 오퍼가의 

차액을 현금으로 메우거나 주택 판매자와 가격을 재협상해야 합니다주택 감정가가 잘못되었다고 

생각되면 lender  새로운 감정을 요청할  있습니다.

 

9단계주택 소유자 보험에 가입하기

 

클로징 전에 주택 소유자 보험 증서 (homeowners insurance)  있어야 하므로 이미 집을 소유하고 있는 경우

기존 에이전트에게  보험을 요청하시기 바랍니다 주택을 구매하는 것이라면 가장 적합한 주택 보험을 

고르시기 바랍니다. Impound 주택 융자시 lender  주택 구매자의 에스크로 계정을 통해 다달이 지불할  있는 

페이먼트 정책을 조정하는  도움을   있습니다.

 

10단계융자 클로즈  이사

 

많은 주택 구매자는 클로징 하루 전이나 당일 아침에 주택의 최종 검토를 합니다

이는 주택이 이전 상태와 (오퍼를 넣었을 당시동일하고 주택 판매자와 주택 구매자가 

합의한 수리를 완료했는지 확인하는 것입니다.

클로징일에 타이틀 회사에서 최종 융자 서류에 (loan docs) 서명하는 

최소 2 ~ 3 시간을 보낼 것으로 예상하시기 바랍니다또한 일반적으로 

주택 판매 가격의 3 ~ 5% 범위인 클로징 비용을 충당할 자금을 준비해야 합니다.

주택 융자 서류에 서명이 완료되고 주택 판매 기록을 마치면 주택 열쇠를 받게 됩니다.

이제  집에 전기케이블  인터넷과 같은 유틸리티를 신청   있습니다

콘도 구매시 HOA  어떤 유틸리티 비용을 충당하는지 부동산 에이전트와 미리 확인하시기 바랍니다.



추가 문의 및 자세한 무료 전화상담은 아래 연락처로 연락 부탁드립니다.



714-615-1125 James Kim, Senior Loan Consultant


714-356-5535 Steve Kim, Senior Loan Consultant


714-726-2386 Eddie Song, Senior Loan Consultant




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